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Immobilienkomplex mit schulisch-ausbildender Nutzung in Perugia, Strada Lacugnano, Ortsteil San Sisto

Das Objekt befindet sich in der Gemeinde Perugia, an der Strada Lacugnano, in einem gemischt landwirtschaftlich und wohnbaulich geprägten Gebiet, in kurzer Entfernung zum Ortsteil San Sisto, einem gut erschlossenen Wohnviertel mit Infrastrukturen, öffentlichen Verkehrsmitteln und Einrichtungen von allgemeinem Interesse wie dem Bahnhof Perugia Silvestrini, dem Krankenhaus Santa Maria della Misericordia sowie dem Departement für Medizin und Chirurgie der Universität Perugia.
Es verfügt über eine Gesamtfläche von 31.577 m² (Katasterfläche).

Der Komplex umfasst:
• Gebäude, genutzt als Schulinstitut;
• Bereich, bestimmt als Internat zur Aufnahme und Unterbringung von Schülern und Kursteilnehmern;
• ausgestattete Flächen für Fernsehstudios, ehemals Sitz eines lokalen Senders;
• eigenständiges Gebäude, genutzt als Turnhalle, mit angeschlossenen Sportflächen und Nebenräumen;
• separater Baukörper, bestimmt als Zentrale für technische Anlagen;
• ausschließlicher zugehöriger Hofbereich, genutzt für interne Erschließung, Parkplätze, Grünflächen und landwirtschaftliche Zone

Der Komplex wurde zwischen 1984 und 1986 errichtet und gliedert sich in mehrere Baukörper, die dem Gelände folgen, da es sich um ein hügeliges Gebiet mit natürlichen Höhenunterschieden handelt, die durch versetzte Ebenen und interne Verbindungen zwischen den verschiedenen Funktionen bewältigt werden.
Der Hauptzugang zum Immobilienkomplex erfolgt von der Strada di Lacugnano über eine Fahrzeugzufahrt mit automatisch öffnendem Metalltor, eingefasst von zwei Stahlbetonsäulen, die einen horizontalen Träger mit der Beschriftung tragen; seitlich befinden sich metallene Fußgängertore.
Die Front zur Strada di Lacugnano ist durch eine Betonmauer mit darüberliegendem Metallgeländer begrenzt, während der übrige Teil des Grundstücks mit Maschendrahtzaun und Metallpfosten eingezäunt ist.
Neben dem Haupteingang sind zwei manuelle Tore vorhanden, eines ebenfalls an der Strada di Lacugnano, das auf das eingezäunte Grundstücksstück führt, in dem sich der Brunnen der Parzelle Nr. 7 befindet, und das andere in der Nähe der Parzelle Nr. 1489 (nicht im Eigentum); außerdem gibt es ein weiteres automatisiertes Fußgängertor zwischen der Parzelle Nr. 1487 und dem Vorplatz der Kirche San Sisto.

Der Komplex ist in vier Hauptbaukörper gegliedert, jeweils mit spezifischen funktionalen Merkmalen:
a) Bereich als Internat und Fernsehstudios genutzt:
Der betreffende Gebäudeteil war überwiegend zur Aufnahme von Schülern und Teilnehmern an schulischen und beruflichen Ausbildungskursen bestimmt. Im Erdgeschoss befinden sich zudem die Fernsehstudios, einst Sitz eines lokalen Senders. Das Gebäude erstreckt sich über sechs oberirdische Ebenen, wie folgt gegliedert: Erdgeschoss mit Speisesaal und ausgestatteter Küche, Räumen für Spülbereich, Vorratsraum, Wäscherei, Sanitäranlagen; erstes Obergeschoss mit Haupteingang des Internats, Fernsehstudios einschließlich doppelhohem Studio, Regie, Produktionsbüros, Sanitäranlagen, ehemalige Hausmeisterwohnung, Büros des Senders, funktional getrennt vom Produktionsbereich; zweites, drittes und viertes Obergeschoss für die Unterbringung von Schülern und Kursteilnehmern mit Nr. 67 Hauptzimmern mit Bad, unterschiedlicher Kapazität, Gemeinschaftsräumen; fünftes Obergeschoss bestehend aus Nr. 9 Zimmern mit Bad, einer Zweizimmerwohnung mit Bad, Gemeinschaftsraum.
b) Bereich als Schulinstitut genutzt:
Das Schulgebäude erstreckt sich über fünf oberirdische Ebenen sowie zwei Untergeschosse, gegliedert wie folgt: Untergeschoss mit überwiegender Nutzung für Unterrichtstätigkeit und Garage, bestehend aus: Klassen- und Laborräumen, Sanitärblock (Herren/Damen), Lagerraum, Garage (im Rohzustand), funktionale Verbindung zu den unter der Turnhalle gelegenen Räumen; Untergeschoss mit überwiegender Nutzung für Unterrichtstätigkeit, bestehend aus: Klassenräumen, Sanitäranlagen, Diensträumen; Erdgeschoss mit überwiegender Nutzung für Eingang und Verwaltungsfunktionen, bestehend aus: Eingangshalle mit Pförtnerloge, Sekretariat, Leitungs- und Verwaltungsbüros, Sanitäranlagen für die Büros; erstes und zweites Obergeschoss mit Klassenräumen, Lehrerzimmern, Diensträumen, Sanitärblock für Herren und Damen; drittes und viertes Obergeschoss mit überwiegender Nutzung für berufspraktische Kurse, bestehend aus: renovierten Unterrichtsräumen für Kosmetiker- und Massophysiotherapie-Kurse, Sanitäranlagen.
c) Bereich als Turnhalle bestimmt:
Der für sportliche Aktivitäten bestimmte Baukörper ist in Fertigteilbauweise errichtet und funktional mit dem angrenzenden Schulinstitut über überdachte Strukturen mit internen Durchgängen verbunden. Die Turnhalle ist auf drei Ebenen gegliedert, wie folgt unterschieden: Erdgeschoss mit Nutzung als Spielfeld, Umkleiden, Tribünen, Zugängen und Diensträumen; Zwischengeschoss mit Nutzung als Trainingsbereich und Lagerräumen.
d) Bereich für Technikräume (Zentrale der technischen Anlagen) bestimmt:
Es handelt sich um ein Technikgebäude, auf zwei Seiten unterirdisch, angrenzend an den Vorplatz und auf Höhe des Speisesaalgeschosses; es beherbergt die Technikräume für die Zentralen und die wichtigsten allgemeinen Anlagen zur Versorgung des gesamten Schulkomplexes und des Internats.
Die an den oben beschriebenen Immobilienkomplex angrenzende Fläche erstreckt sich über ca. 12.000 m² und ist überwiegend asphaltiert und als interne Erschließung und Parkplätze genutzt, mit begrenzten als zugehörige Grünflächen gestalteten Bereichen und Wegen.
Das periurbane landwirtschaftliche Grundstück mit Widmung „Ep“ (Parzellen 6380-6382) liegt nordwestlich des Gebäudes, weist eine regelmäßige Form und eine leicht ansteigende Lage auf; darauf befinden sich Olivenbäume mit nahezu regelmäßiger Pflanzung und in angemessenem Vegetationszustand.
Wie im beigefügten Gutachten dargestellt, ist der Immobilienkomplex insgesamt unter städtebaulichem und katasterrechtlichem Gesichtspunkt konform, mit Ausnahme begrenzter Abweichungen in Bezug auf die interne Raumaufteilung und einige Teile der Fassaden. Diese Abweichungen sind durch Aktivierung der in L.R. Nr. 1/2015 i. g. F. vorgesehenen Verfahren heilbar, mit anschließender Aktualisierung der Katasterunterlagen durch Einreichung einer geeigneten Änderung. Die mit den genannten Regularisierungen verbundenen Kosten, sowohl städtebaulich als auch katasterrechtlich, gehen zu Lasten der erwerbenden Partei und wurden implizit bei der Ermittlung des Schätzwerts berücksichtigt.

Das bebaubare Grundstück südöstlich des Gebäudes (Parzellen 1485-1487-1270-1272), zwischen dem Eigentum der Pfarrei San Sisto und anderen angrenzenden Grundstücken gelegen, besteht aus mehreren Parzellen mit unterschiedlichen städtebaulichen Widmungen, von denen die überwiegende „Fbs*“ ist; es weist eine unregelmäßige Form und eine leicht ansteigende Lage auf. Der Bewuchs ist teilweise von einem Olivenhain mit unregelmäßiger Pflanzung und unterschiedlich alten Bäumen in angemessenem Vegetationszustand geprägt und im übrigen Teil frei von Baumbestand. Die Parzellen 1270-1272 liegen, wie bei der Ortsbesichtigung festgestellt, außerhalb der Umzäunung, die das zu bewertende Eigentum begrenzt, und sind faktisch als Verkehrsfläche zugunsten der angrenzenden Pfarrei San Sisto gestaltet und genutzt.
Vor diesem Hintergrund müssen die genannten Parzellen an die Pfarrei abgetreten werden.
Im soeben beschriebenen Bereich Fbs ist die Errichtung eines Auditoriums mit maximaler Kubatur von 8.000 m³ und maximaler Höhe von 10,00 m zulässig, eines Gästehauses für Studenten mit maximaler Kubatur von 2.000 m³ und maximaler Höhe von 7,00 m sowie Umkleideräumen zur Bedienung von Sportanlagen im Freien mit maximaler Kubatur von 600 m³ und maximaler Höhe von 3,50 m.

Es wird ferner darauf hingewiesen, dass die Abholung der Baugenehmigung für das Auditorium von der unentgeltlichen Abtretung an die Gemeinde der zwei öffentlichen Parkplatzflächen, die an den Bereich angrenzen (nicht vollständig im Eigentum der in Liquidation befindlichen Gesellschaft), sowie von der Zahlung der für die Herstellung dieser Parkplätze erforderlichen Beträge abhängig ist.
Zum Immobilienbestand im Eigentum der Gesellschaft gehört auch ein weiteres Grundstücksstück nordwestlich des Hauptkomplexes, mit möglichen Fronten und Zugängen zur Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri und Via Enrico Caruso (Blatt 265 Parzellen 854-857). Es handelt sich um ein bebaubares Grundstück, das nach dem geltenden Allgemeinen Bebauungsplan als Zone „Cn*“ klassifiziert ist, mit einer gesamten Katasterfläche von 6.030 m². Der Parzellierungsplan weist das Gebiet als Los Nr. 8 aus und sieht dort die Errichtung einer privaten Sportanlage vor, bestehend aus Schwimmbecken, Tennisplätzen und einem Bauwerk für Bar/Umkleiden/Freizeitraum, insgesamt 210 m³. Es wird hervorgehoben, dass derselbe Parzellierungsplan innerhalb des Loses Nr. 8 die Bereitstellung von Flächen für Grün und Parkplätze vorsah, die an die Gemeinde abzutreten sind, die bis heute nicht realisiert wurden. Bei der Ortsbesichtigung wurde festgestellt, dass alle Lose bebaut wurden, mit Ausnahme des zu bewertenden (Los Nr. 8) und des Loses Nr. 3.

Es wird darauf hingewiesen, dass zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens verschiedene Miet- und Pachtverträge über Unternehmenszweige aufgefunden wurden, alle mit unterschiedlicher Laufzeit und unterschiedlichem Jahreszins, mit verschiedenen Zwecken wie der Organisation, Verwaltung und dem Betrieb des Internats/Schlafsaals und der Mensa sowie der Organisation, Verwaltung und dem Betrieb der Turnhalle für amateur- und/oder professionell-sportliche Zwecke, darüber hinaus der Organisation und Verwaltung von Schulen und Kursen zur Erfüllung der Ausbildungspflicht, der höheren Ausbildung und der Weiterbildung, wie im Gutachten näher angegeben.
Hierzu ist hervorzuheben:
- dass der Pachtvertrag über den Unternehmenszweig, der die Tätigkeit der Organisation und Verwaltung des Internats/Schlafsaals, der Mensa und der Turnhalle ausübt, gekündigt wurde und daher am 18.10.2026 regulär ausläuft;
- dass der Pachtvertrag über den Unternehmenszweig, der die Tätigkeit der Organisation und Verwaltung von Schulen und
Kursen zur Erfüllung der Ausbildungspflicht, der höheren Ausbildung und der Weiterbildung ausübt, am 18.10.2026 regulär ausläuft, ohne automatische Verlängerung zu diesem Termin.

Gebäudekataster der Gemeinde Perugia, Blatt 281:
Parzelle 7 - Geschoss T-1-2-3-4-5 - Kategorie B/5 - Klasse 3 - Umfang 52.000 m³ - Fläche 14.222 m² - Katasterertrag € 67.139,28

Grundstückskataster der Gemeinde Perugia, Blatt 281:
Parzellen 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Für weitere Informationen konsultieren Sie das Gutachten und die beigefügte Dokumentation