Zainteresowany udziałem w trybie zdalnym? Poproś o podręcznik

Kompleks nieruchomości o przeznaczeniu szkolno-edukacyjnym w Perugii, Strada Lacugnano, miejscowość San Sisto

Zespół zlokalizowany jest w gminie Perugia, przy Strada Lacugnano, na obszarze o mieszanym charakterze rolniczo-mieszkalnym, w niewielkiej odległości od frazione San Sisto, dobrze skomunikowanej dzielnicy mieszkaniowej z infrastrukturą, transportem publicznym oraz usługami użyteczności zbiorowej, takimi jak stacja kolejowa Perugia Silvestrini, szpital Santa Maria della Misericordia oraz Wydział Medycyny i Chirurgii Uniwersytetu w Perugii.
Posiada łączną powierzchnię wynoszącą 31 577 m² według ewidencji.

Kompleks obejmuje:
• budynek wykorzystywany jako instytut szkolny;
• część przeznaczoną na internat do przyjmowania i zakwaterowania uczniów oraz uczestników kursów;
• przestrzenie wyposażone na potrzeby studiów telewizyjnych, dawniej siedziba lokalnej stacji;
• autonomiczny budynek przeznaczony na salę gimnastyczną z przyległymi przestrzeniami sportowymi i pomieszczeniami pomocniczymi;
• oddzielny obiekt przeznaczony na centralę instalacji technologicznych;
• wyłączny dziedziniec/przyległy teren przeznaczony na drogi wewnętrzne, parkingi, tereny zielone oraz strefę rolną

Został wybudowany w latach 1984–1986 i składa się z kilku brył budynków, rozmieszczonych zgodnie z ukształtowaniem terenu, ponieważ jest to obszar pagórkowaty z naturalnymi różnicami wysokości, rozwiązanymi poprzez przesunięte kondygnacje oraz wewnętrzne połączenia między różnymi funkcjami.
Główne wejście do kompleksu znajduje się od strony Strada di Lacugnano poprzez wjazd z metalową bramą o automatycznym otwieraniu, ograniczony dwoma żelbetowymi słupami podtrzymującymi poziomą belkę z szyldem; po bokach znajdują się metalowe furtki.
Front od strony Strada di Lacugnano ograniczony jest betonowym murkiem z metalową balustradą, natomiast pozostała część nieruchomości ogrodzona jest siatką metalową na metalowych słupach.
Oprócz wejścia głównego znajdują się dwie bramy ręczne: jedna również przy Strada di Lacugnano, prowadząca na ogrodzony pas terenu, na którym znajduje się studnia działki nr 7, oraz druga w pobliżu działki nr 1489 (niebędącej własnością); ponadto jest jeszcze automatyczna furtka piesza umieszczona pomiędzy działką nr 1487 a placem Kościoła San Sisto.

Kompleks składa się z czterech głównych budynków, z których każdy ma określone cechy funkcjonalne:
a) Część przeznaczona na internat i studia telewizyjne:
Ta część budynku była przeznaczona głównie do przyjmowania uczniów i uczestników kursów szkolnych oraz szkoleniowych. Na parterze mieszczą się także studia telewizyjne, niegdyś siedziba lokalnej stacji. Budynek ma sześć kondygnacji nadziemnych, w układzie: parter z jadalnią i wyposażoną kuchnią, pomieszczenia do zmywania, spiżarnia, pralnia, toalety; pierwsze piętro z głównym wejściem do internatu, studiami telewizyjnymi obejmującymi studio o podwójnej wysokości, reżyserkę, biura produkcji, toalety, dawne mieszkanie dozorcy, biura nadawcy, funkcjonalnie oddzielone od strefy produkcyjnej; drugie, trzecie i czwarte piętro przeznaczone na zakwaterowanie uczniów i kursantów, z 67 głównymi pokojami z łazienką o różnej pojemności oraz pomieszczeniami wspólnymi; piąte piętro składające się z 9 pokoi z łazienką, mieszkania dwupokojowego z łazienką oraz sali wspólnej.
b) Część przeznaczona na instytut szkolny:
Budynek szkolny ma pięć kondygnacji nadziemnych oraz dwa poziomy półpodziemne, w układzie: poziom półpodziemny o przeważającym przeznaczeniu dydaktycznym i garażowym, składający się z sal i laboratoriów, bloku toalet (męskie/żeńskie), magazynu, garażu (w stanie surowym), funkcjonalnego połączenia z salami znajdującymi się pod halą sportową; poziom półpodziemny o przeważającym przeznaczeniu dydaktycznym, składający się z sal lekcyjnych, toalet, pomieszczeń pomocniczych; parter o przeważającym przeznaczeniu wejściowym i administracyjnym, składający się z holu z portiernią, sekretariatu, gabinetów kierowniczych i administracyjnych, toalet dla biur; pierwsze i drugie piętro z salami lekcyjnymi, pokojami dla nauczycieli, pomieszczeniami pomocniczymi, blokiem toalet dla mężczyzn i kobiet; trzecie i czwarte piętro o przeważającym przeznaczeniu na kursy zawodowe, składające się z odnowionych sal na kursy kosmetyczki i masażysty-fizjoterapeuty oraz toalet.
c) Część przeznaczona na halę sportową:
Budynek przeznaczony na działalność sportową wykonano w technologii prefabrykowanej i jest on funkcjonalnie połączony z przylegającym budynkiem szkolnym poprzez zadaszone konstrukcje z przejściami wewnętrznymi. Hala sportowa jest rozplanowana na trzech poziomach, w tym: parter przeznaczony na boisko, szatnie, trybuny, wejścia i pomieszczenia pomocnicze; podwyższony parter (piano rialzato) przeznaczony na salę ćwiczeń i magazyny.
d) Część przeznaczona na pomieszczenia techniczne (centrala instalacji technologicznych):
Jest to budynek techniczny zagłębiony w ziemi z dwóch stron, usytuowany przy placu i na poziomie kondygnacji jadalni; mieści pomieszczenia techniczne przeznaczone na centrale oraz główne instalacje ogólne obsługujące cały kompleks szkolny i internat.
Powierzchnia przyległa do opisanego powyżej kompleksu wynosi około 12 000 m² i w większości jest utwardzona asfaltem oraz przeznaczona na drogi wewnętrzne i parkingi, z ograniczonymi obszarami zieleni urządzonej i ciągami pieszymi.
Teren o przeznaczeniu rolniczym podmiejskim „Ep” (działki 6380-6382) znajduje się w północno-zachodniej części budynku, ma regularny kształt i nieznacznie nachylone ukształtowanie; rosną na nim drzewa oliwne w niemal regularnym rozstawie, w dość dobrym stanie wegetacyjnym.
Jak przedstawiono w załączonej opinii, kompleks nieruchomości jako całość jest zgodny pod względem urbanistycznym i ewidencyjnym, z wyjątkiem niewielkich niezgodności dotyczących wewnętrznego rozkładu pomieszczeń oraz niektórych fragmentów elewacji. Niezgodności te mogą zostać zalegalizowane poprzez uruchomienie procedur przewidzianych przez L.R. nr 1/2015 z późn. zm., z następczą aktualizacją dokumentacji katastralnej poprzez złożenie stosownej zmiany. Koszty związane z powyższymi uregulowaniami, zarówno urbanistycznymi, jak i ewidencyjnymi, obciążą stronę nabywającą i zostały uwzględnione, w sposób dorozumiany, przy określaniu wartości oszacowania.

Teren budowlany położony na południowy wschód od budynku (działki 1485-1487-1270-1272), pomiędzy własnością Parafii San Sisto a innymi nieruchomościami sąsiednimi, składa się z kilku działek o różnych przeznaczeniach urbanistycznych, z których dominujące to „Fbs*”; ma nieregularny kształt i nieznacznie nachylone ukształtowanie. Wierzchnia warstwa terenu jest częściowo zajęta przez gaj oliwny o nieregularnym rozstawie drzew w różnym wieku, w dość dobrym stanie wegetacyjnym, a w pozostałej części jest wolna od drzew. Działki 1270-1272, jak stwierdzono podczas oględzin, znajdują się poza ogrodzeniem wyznaczającym wycenianą własność i w praktyce są urządzone oraz wykorzystywane jako droga na potrzeby sąsiedniej Parafii San Sisto.
W związku z powyższym wskazane działki powinny zostać przekazane Parafii.
W opisanym wyżej obszarze Fbs dopuszcza się realizację audytorium o maksymalnej kubaturze 8 000 m³ i maksymalnej wysokości 10,00 m, domu gościnnego dla studentów o maksymalnej kubaturze 2 000 m³ i maksymalnej wysokości 7,00 m, a także szatni obsługujących zewnętrzne urządzenia sportowe o maksymalnej kubaturze 600 m³ i maksymalnej wysokości 3,50 m.

Ponadto informuje się, że odbiór pozwolenia na budowę Audytorium jest uzależniony od nieodpłatnego przekazania gminie dwóch przyległych obszarów przeznaczonych na parking publiczny (nie w całości będących własnością spółki w likwidacji) oraz od uiszczenia kwot niezbędnych do realizacji tych parkingów.
W skład majątku nieruchomościowego należącego do spółki wchodzi również dodatkowy grunt położony na północny zachód od głównego kompleksu, z potencjalnymi frontami i dojazdami od Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri oraz Via Enrico Caruso (Arkusz 265 działki 854-857). Jest to działka budowlana, sklasyfikowana zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania jako strefa „Cn*”, o łącznej powierzchni ewidencyjnej 6 030 m². Projekt podziału (lottizzazione) wskazuje ten obszar jako działkę nr 8 i przewiduje realizację prywatnego obiektu sportowego, składającego się z basenu, kortów tenisowych oraz budynku na bar/szatnie/salę rekreacyjną, o łącznej kubaturze 210 m³. Zwraca się uwagę, że ten sam projekt podziału przewidywał w obrębie działki nr 8 pozyskanie terenów przeznaczonych na zieleń i parking, do przekazania gminie, które do dziś nie zostały zrealizowane. Podczas oględzin stwierdzono, że wszystkie działki zostały zabudowane z wyjątkiem wycenianej (działka nr 8) oraz działki nr 3.

Informuje się, że na moment sporządzenia opinii odnaleziono różne umowy najmu oraz dzierżawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wszystkie o różnym czasie trwania i różnym rocznym czynszu, o różnych celach, takich jak organizacja, zarządzanie i prowadzenie internatu/noclegowni oraz stołówki, a także organizacja, zarządzanie i prowadzenie hali sportowej do celów amatorskiego i/lub zawodowego sportu, jak również organizacja i prowadzenie szkół i kursów w celu realizacji obowiązku edukacyjnego, kształcenia wyższego oraz kształcenia ustawicznego, zgodnie z bardziej szczegółowym opisem w opinii.
Należy przy tym podkreślić:
- że umowa dzierżawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa prowadzącego działalność organizacji i zarządzania internatem/noclegownią, stołówką i halą sportową została wypowiedziana i w związku z tym wygaśnie z upływem terminu w dniu 18.10.2026;
- że umowa dzierżawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa prowadzącego działalność organizacji i zarządzania szkołami oraz
kursami w celu realizacji obowiązku edukacyjnego, kształcenia wyższego i kształcenia ustawicznego wygaśnie z upływem terminu w dniu 18.10.2026, bez automatycznego przedłużenia na ten dzień.

Ewidencja budynków gminy Perugia, arkusz 281:
Działka 7 - Kondygnacje T-1-2-3-4-5 - Kategoria B/5 - Klasa 3 - Kubatura 52 000 m³ - Powierzchnia 14 222 m² - Dochód katastralny € 67 139,28

Ewidencja gruntów gminy Perugia, arkusz 281:
Działki 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

W celu uzyskania dalszych informacji należy zapoznać się z opinią oraz dokumentacją w załączeniu