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Complesso immobiliare a uso scolastico-formativo a Perugia, Strada Lacugnano, Località San Sisto

Er compendio sta ar Comune de Perugia, in Strada Lacugnano, in ‘na zona mista tra campagna e residenziale, a poca distanza dalla frazione de San Sisto, quartiere residenziale bello servito da infrastrutture, mezzi pubblici e servizi d’interesse collettivo tipo la stazione ferroviaria Perugia Silvestrini, l’ospedale Santa Maria della Misericordia e er dipartimento de medicina e chirurgia dell’Università de Perugia.
C’ha ‘na superficie complessiva de 31.577 mq catastali.

Er complesso comprende:
• edificio usato come istituto scolastico;
• porzione destinata a convitto pe l’accoglienza e l’alloggio de studenti e frequentatori dei corsi;
• spazi attrezzati pe studi televisivi, già sede de ‘n’emittente locale;
• edificio autonomo adibito a palestra co annessi spazi sportivi e locali accessori;
• corpo separato destinato a centrale impianti tecnologici;
• corte pertinenziale esclusiva adibita a viabilità, parcheggi, aree verdi e zona agricola

È stato tirato su tra er 1984 e er 1986 e se sviluppa in più corpi de fabbrica, messi secondo l’andamento der terreno: è ‘n’area collinare co dislivelli naturali, gestiti co piani sfalsati e collegamenti interni tra le varie funzioni.
L’accesso principale ar complesso avviene da Strada de Lacugnano attraverso ‘n varco carrabile co cancello metallico a apertura automatizzata, delimitato da due colonne in cemento armato che reggono ‘na trave orizzontale co l’insegna; ai lati ce stanno cancelli pedonali metallici.
Er fronte su Strada de Lacugnano è delimitato da muretto in cemento co sopra ‘na ringhiera metallica, mentre er resto della proprietà è recintato co rete metallica e pali in metallo.
Oltre ar ingresso principale, ce stanno due cancelli manuali: uno sempre su Strada de Lacugnano, che porta alla rata de terreno recintata dove ce casca er pozzo della particella n. 7, e l’artro vicino alla particella n. 1489 (nun è de proprietà); e ‘n artro cancello pedonale automatizzato tra la particella n. 1487 e er piazzale della Chiesa de San Sisto.

Er complesso è fatto da quattro corpi edilizi principali, ognuno co caratteristiche funzionali sue:
a) Porzione adibita a convitto e studi televisivi:
Sta parte de edificio era pensata soprattutto pe ospità studenti e partecipanti ai corsi scolastici e formativi. Dentro, ar piano terra, ce stanno pure gli studi televisivi, che ‘na vorta erano la sede de ‘n’emittente locale. L’edificio se sviluppa su sei livelli fuori terra, così: piano terra co sala mensa e cucina attrezzata, locali pe lavaggio, dispensa, lavanderia, servizi igienici; piano primo co ingresso principale der convitto, studi televisivi compresi de studio TV a doppia altezza, regia, uffici de produzione, servizi igienici, ex appartamento der custode, uffici dell’emittente separati dalla zona de produzione; piani secondo, terzo e quarto destinati all’ospitalità de studenti e corsisti, co n. 67 stanze principali co bagno, de varia capienza, sale comuni; piano quinto co n. 9 stanze co bagno, ‘n bilocale co bagno, sala comune.
b) Porzione adibita a istituto scolastico:
L’edificio scolastico se sviluppa su cinque livelli fuori terra, più due livelli seminterrati, così: piano seminterrato a prevalente uso didattico e autorimessa, composto da aule e laboratori, blocco bagni (omini/donne), deposito, autorimessa (allo stato grezzo), collegamento funzionale co le aule sotto la palestra; piano seminterrato a prevalente uso didattico composto da aule, bagni, locali de servizio; piano terra a prevalente uso ingresso e funzioni amministrative composto da atrio co portineria, segreteria, uffici direzionali e amministrativi, bagni ad uso uffici; piano primo e secondo co aule, salette pe docenti, locali de servizio, blocco bagni pe omini e donne; piani terzo e quarto a prevalente uso corsi professionalizzanti composto da aule rinnovate pe corsi de estetista e massofisioterapista, bagni.
c) Porzione destinata a palestra:
Er corpo de fabbrica pe attività sportive è fatto co struttura prefabbricata ed è collegato funzionalmente all’adiacente istituto scolastico tramite strutture coperte co passaggi interni. La palestra è su tre livelli, così: piano terra destinato a campo da gioco, spogliatoi, gradinate, accessi e locali de servizio; piano rialzato destinato a palestra e locali deposito.
d) Porzione destinata a locali tecnici (centrale impianti tecnologici):
È ‘n fabbricato tecnico interrato su due lati, messo vicino ar piazzale e alla quota der piano mensa; ospita i locali tecnici delle centrali e dei principali impianti generali a servizio de tutto er complesso scolastico e der convitto.
La superficie vicino ar complesso sopra descritto s’estenne pe circa 12.000 mq e pe la maggior parte è bitumata ed usata come viabilità interna e parcheggi, co poche aree a verde pertinenziale e camminamenti.
Er terreno a destinazione agricola periurbana "Ep" (particelle 6380-6382) sta a nord-ovest der fabbricato, c’ha ‘na forma regolare e ‘na giacitura leggermente in salita; ce stanno piante d’olivo co sesto d’impianto quasi regolare e in discreto stato vegetativo.
Come se vede nella perizia allegata, er complesso risulta nel complesso conforme a livello urbanistico e catastale, tranne piccole difformità relative alla distribuzione interna dei locali e a certe porzioni dei prospetti. Ste difformità se possono sanà attivanno le procedure previste dalla L.R. n. 1/2015 e s.m.i., co successivo aggiornamento della documentazione catastale tramite presentazione de ‘na variazione idonea. Gli oneri legati a ste regolarizzazioni, sia urbanistiche che catastali, restano a carico de chi compra e so’ stati considerati, in modo implicito, pe determinà er valore de stima.

Er terreno edificabile a sud-est der fabbricato (particelle 1485-1487-1270-1272), tra la proprietà della Parrocchia de San Sisto e altre proprietà confinanti, è fatto da più particelle co diverse destinazioni urbanistiche, tra cui la prevalente è "Fbs*"; c’ha ‘na forma irregolare e ‘na giacitura leggermente in salita. Er soprassuolo è in parte occupato da ‘n oliveto co sesto d’impianto irregolare, piante de età diversa e in discreto stato vegetativo, e pe la parte restante è libero da alberi. Le particelle 1270-1272, come s’è visto ar sopralluogo, stanno fora dalla recinzione che delimita la proprietà in stima e de fatto risultano sistemate e usate come viabilità pe la confinante Parrocchia de San Sisto.
Detto questo, ste particelle dovranno esse’ cedute alla Parrocchia.
Nel comparto Fbs appena descritto è permesso realizzà ‘n auditorium co volumetria massima de mc 8.000 e altezza massima de m 10,00; ‘na foresteria pe studenti co volumetria massima de mc 2.000 e altezza massima de m 7,00; spogliatoi a servizio de attrezzature sportive all’aperto co volumetria massima de mc 600 e altezza massima de m 3,50.

Se precisa pure che er ritiro der permesso de costruì dell’Auditorium è subordinato alla cessione gratuita ar Comune delle due aree a parcheggio pubblico vicino ar comparto (nun so’ interamente de proprietà della società in liquidazione) e ar pagamento delle somme necessarie pe realizzà i parcheggi stessi.
Fa parte della consistenza immobiliare de proprietà della società pure ‘n artro appezzamento de terreno a nord-ovest der complesso principale, co affacci e accessi potenziali su Strada de Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Foglio 265 particelle 854-857). È ‘n lotto edificabile, classificato dar vigente Piano Regolatore Generale in zona "Cn*", co superficie catastale complessiva de mq 6.030. Er progetto de lottizzazione indica l’area come lotto n. 8 e prevede la realizzazione de ‘n impianto sportivo privato, co piscina, campi da tennis e manufatto pe bar/spogliatoi/sala ricreativa, pe complessivi 210 mc. Se fa notà che lo stesso progetto individuava dentro ar lotto n. 8 pure le aree da destinà a verde e parcheggio, da cedè ar Comune, che a oggi nun so’ state realizzate. Ar sopralluogo s’è accertato che tutti i lotti so’ stati edificati tranne quello in stima (lotto n. 8) e er lotto n. 3.

Se fa presente che, ar momento della stesura della perizia, so’ stati trovati diversi contratti de locazione e d’affitto de ramo d’azienda, tutti co durata e canone annuo diversi, co varie finalità tipo l’attività de organizzazione, gestione ed esercizio der convitto/dormitorio e della mensa, e pure l’organizzazione, gestione ed esercizio della palestra pe finalità sportivo-dilettantistiche e/o professionali, oltre all’organizzazione e gestione de scuole e corsi pe ottenne l’obbligo formativo, la formazione superiore e la formazione continua, come meglio indicato in perizia.
Va evidenziato:
- che er contratto d’affitto der ramo d’azienda che gestisce convitto/dormitorio, mensa e palestra è stato disdettato e quindi scadrà naturalmente er 18.10.2026;
- che er contratto d’affitto der ramo d’azienda che gestisce scuole e corsi pe l’obbligo formativo, la formazione superiore e la formazione continua scadrà naturalmente er 18.10.2026, senza rinnovo automatico a quella scadenza.

Catasto Fabbricati der Comune de Perugia ar Foglio 281:
Particella 7 - Piano T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistenza 52.000 mc - Superficie 14.222 mq - Rendita € 67.139,28

Catasto Terreni der Comune de Perugia ar Foglio 281:
Particelle 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pe avé più informazioni vatte a vedé la perizia e la documentazione in allegato