Interesat să participi online? Solicită manualul

Complex imobiliar cu destinație școlar-formativă în Perugia, Strada Lacugnano, Localitatea San Sisto

Ansamblul este situat în Municipiul Perugia, pe Strada Lacugnano, într-o zonă mixtă agricolă și rezidențială, la mică distanță de cătunul San Sisto, cartier rezidențial bine deservit de infrastructuri, transport public și servicii de interes colectiv precum stația feroviară Perugia Silvestrini, spitalul Santa Maria della Misericordia și departamentul de medicină și chirurgie al Universității din Perugia.
Are o suprafață totală de 31.577 mp cadastrali.

Complexul include:
• clădire utilizată ca instituție școlară;
• porțiune destinată internatului pentru primirea și cazarea studenților și a participanților la cursuri;
• spații echipate pentru studiouri TV, fost sediu al unui post local;
• clădire independentă utilizată ca sală de sport, cu spații sportive și încăperi auxiliare aferente;
• corp separat destinat centralei instalațiilor tehnologice;
• curte aferentă exclusivă destinată circulației, parcărilor, zonelor verzi și zonei agricole

A fost edificat între 1984 și 1986 și este compus din mai multe corpuri de clădire, dispuse conform reliefului terenului, fiind o zonă colinară cu diferențe naturale de nivel, gestionate prin niveluri decalate și legături interne între diferitele funcțiuni.
Accesul principal în complexul imobiliar se face din Strada di Lacugnano printr-o intrare carosabilă cu poartă metalică cu deschidere automatizată, delimitată de două coloane din beton armat care susțin o grindă orizontală cu firmă; lateral există porți pietonale metalice.
Frontul către Strada di Lacugnano este delimitat de un parapet din beton cu balustradă metalică deasupra, iar restul proprietății este împrejmuit cu plasă metalică și stâlpi metalici.
Pe lângă intrarea principală, există două porți manuale, una tot pe Strada di Lacugnano, care dă spre porțiunea de teren împrejmuită unde se află puțul parcelei nr. 7, iar cealaltă în apropierea parcelei nr. 1489 (care nu este în proprietate); și o poartă pietonală automatizată suplimentară, situată între parcela nr. 1487 și esplanada Bisericii San Sisto.

Complexul este structurat în patru corpuri principale, fiecare cu caracteristici funcționale specifice:
a) Porțiune destinată internatului și studiourilor TV:
Porțiunea de clădire în cauză era destinată în principal primirii studenților și participanților la cursuri școlare și de formare. În interior, la parter, se află și studiourile TV, cândva sediul unui post local. Clădirea se dezvoltă pe șase niveluri supraterane, astfel: parter cu sală de mese cu bucătărie echipată, spații pentru spălare, cămară, spălătorie, grupuri sanitare; etajul întâi cu intrarea principală a internatului, studiouri TV incluzând studio TV pe dublă înălțime, regie, birouri de producție, grupuri sanitare, fost apartament al administratorului, birouri ale postului, separate funcțional de zona de producție; etajele doi, trei și patru destinate cazării studenților și cursanților, cu nr. 67 camere principale dotate cu baie, de capacități variate, săli comune; etajul cinci compus din nr. 9 camere cu baie, un apartament cu două camere cu baie, sală comună.
b) Porțiune utilizată ca instituție școlară:
Clădirea școlară se dezvoltă pe cinci niveluri supraterane, plus două niveluri semisubterane, astfel: nivel semisubteran cu destinație preponderent didactică și garaj, compus din: săli de clasă și laboratoare, bloc de grupuri sanitare (bărbați/femei), depozit, garaj (în stadiu brut), legătură funcțională cu sălile situate sub sală; nivel semisubteran cu destinație preponderent didactică, compus din: săli de clasă, grupuri sanitare, spații de serviciu; parter cu destinație preponderent intrare și funcțiuni administrative, compus din: hol cu portar, secretariat, birouri de conducere și administrative, grupuri sanitare pentru birouri; etajul întâi și al doilea cu săli de clasă, săli pentru profesori, spații de serviciu, bloc de grupuri sanitare pentru bărbați și femei; etajele trei și patru cu destinație preponderent cursuri de calificare profesională, compuse din: săli renovate pentru cursuri de estetician și maseur-kinetoterapeut, grupuri sanitare.
c) Porțiune destinată sălii de sport:
Corpul de clădire destinat activităților sportive este realizat cu structură prefabricată și este conectat funcțional la instituția școlară adiacentă prin structuri acoperite cu pasaje interne. Sala de sport este dispusă pe trei niveluri, astfel: parter destinat terenului de joc, vestiarelor, gradenei, acceselor și spațiilor de serviciu; nivelul ridicat destinat sălii de sport și spațiilor de depozitare.
d) Porțiune destinată spațiilor tehnice (centrala instalațiilor tehnologice):
Este vorba despre o clădire tehnică îngropată pe două laturi, amplasată lângă platformă și la cota nivelului sălii de mese, care găzduiește spațiile tehnice destinate centralelor și principalelor instalații generale în serviciul întregului complex școlar și al internatului.
Suprafața adiacentă complexului imobiliar descris mai sus se întinde pe circa 12.000 mp și, în cea mai mare parte, este asfaltată și destinată circulației interne și parcărilor, cu zone limitate amenajate ca spațiu verde aferent și alei pietonale.
Terenul cu destinație agricolă periurbană „Ep” (parcelele 6380-6382) este situat în partea nord-vestică a clădirii, are o conformație regulată și o pantă ușoară; pe acesta există arbori de măslin cu scheme de plantare aproape regulată și într-o stare vegetativă decentă.
Așa cum este ilustrat în raportul de expertiză anexat, complexul imobiliar este, în ansamblu, conform din punct de vedere urbanistic și cadastral, cu excepția unor neconcordanțe limitate privind compartimentarea interioară a încăperilor și unele porțiuni ale fațadelor. Aceste neconcordanțe pot fi regularizate prin activarea procedurilor prevăzute de L.R. nr. 1/2015 și modificările ulterioare, cu actualizarea ulterioară a documentației cadastrale prin depunerea unei variații corespunzătoare. Costurile aferente acestor regularizări, atât urbanistice, cât și cadastrale, vor fi suportate de partea cumpărătoare și au fost luate în considerare, implicit, la determinarea valorii de estimare.

Terenul construibil situat la sud-est de clădire (parcelele 1485-1487-1270-1272), cuprins între proprietatea Parohiei San Sisto și alte proprietăți limitrofe, este alcătuit din mai multe parcele cu destinații urbanistice diferite, dintre care predominantă este „Fbs*”, are o conformație neregulată și o pantă ușoară. Vegetația este parțial ocupată de o livadă de măslini cu schemă de plantare neregulată, cu arbori de vârste diferite în stare vegetativă decentă, iar restul este liber de specii arboricole. Parcelele 1270-1272, așa cum s-a verificat la inspecția la fața locului, se află în exteriorul gardului care delimitează proprietatea evaluată și, de fapt, sunt amenajate și utilizate ca drum de acces pentru Parohia San Sisto vecină.
În aceste condiții, parcelele menționate vor trebui să facă obiectul cedării către Parohie.
În compartimentul Fbs descris mai sus este permisă realizarea unui auditoriu cu volum maxim de mc 8.000 și înălțime maximă de m 10,00, a unei case de oaspeți pentru studenți cu volum maxim de mc 2.000 și înălțime maximă de m 7,00, vestiare în serviciul dotărilor sportive în aer liber cu volum maxim de mc 600 și înălțime maximă de m 3,50.

Se precizează, de asemenea, că ridicarea autorizației de construire pentru Auditoriu este condiționată de cedarea gratuită către Municipiu a celor două zone de parcare publică limitrofe compartimentului (care nu sunt în întregime proprietatea societății în lichidare) și de plata sumelor necesare pentru realizarea acestor parcări.
Face parte din patrimoniul imobiliar al societății și un alt teren situat la nord-vest de complexul imobiliar principal, cu deschideri și accesuri potențiale la Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri și Via Enrico Caruso (Foaia 265 parcelele 854-857). Este vorba despre un lot construibil, clasificat conform Planului Urbanistic General în vigoare în zona „Cn*”, cu o suprafață cadastrală totală de 6.030 mp. Proiectul de parcelare identifică zona ca lotul nr. 8 și prevede realizarea unei baze sportive private, alcătuită din piscină, terenuri de tenis și o construcție pentru bar/vestiare/sală recreativă, cu un volum total de 210 mc. Se evidențiază că același proiect de parcelare prevedea, în interiorul lotului nr. 8, identificarea suprafețelor destinate spațiului verde și parcării, care urmau a fi cedate municipiului, nefiind realizate până în prezent. În urma inspecției la fața locului s-a constatat că toate loturile au fost construite, cu excepția celui evaluat (lotul nr. 8) și a lotului nr. 3.

Se menționează că, la momentul întocmirii raportului de expertiză, au fost identificate diverse contracte de închiriere și de arendare a unei ramuri de activitate, toate cu durate și chirii anuale diferite, cu diverse scopuri precum activitatea de organizare, gestionare și exploatare a internatului/căminului și a cantinei, precum și organizarea, gestionarea și exploatarea sălii de sport în scopuri sportive amatoricești și/sau profesionale, precum și organizarea și gestionarea de școli și cursuri pentru îndeplinirea obligației de formare, a formării superioare și a formării continue, așa cum este indicat mai detaliat în expertiză.
Trebuie evidențiat în acest sens:
- că contractul de arendare a ramurii de activitate care desfășoară activitatea de organizare și gestionare a internatului/căminului, cantinei și sălii de sport a fost denunțat și va expira în mod natural la 18.10.2026;
- că contractul de arendare a ramurii de activitate care desfășoară activitatea de organizare și gestionare de școli și
cursuri pentru îndeplinirea obligației de formare, a formării superioare și a formării continue, va expira în mod natural la 18.10.2026, fără reînnoire automată la această dată.

Cadastrul Clădirilor al Municipiului Perugia la Foaia 281:
Parcela 7 - Nivel T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Clasa 3 - Consistență 52.000 mc - Suprafață 14.222 mp - Venit cadastral € 67.139,28

Cadastrul Terenurilor al Municipiului Perugia la Foaia 281:
Parcelele 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Pentru informații suplimentare, consultați raportul de expertiză și documentația anexată