Zajímá vás účast prostřednictvím internetu? Požádejte o manuál

Nemovitostní komplex se školně-vzdělávacím využitím v Perugii, Strada Lacugnano, lokalita San Sisto

Soubor se nachází v obci Perugia, na Strada Lacugnano, ve smíšené zemědělské a rezidenční zóně, v krátké vzdálenosti od části San Sisto, rezidenční čtvrti dobře obsloužené infrastrukturou, veřejnou dopravou a službami obecného významu, jako je železniční stanice Perugia Silvestrini, nemocnice Santa Maria della Misericordia a katedra medicíny a chirurgie Univerzity v Perugii.
Má celkovou výměru 31 577 m² dle katastru.

Komplex zahrnuje:
• budovu využívanou jako školský ústav;
• část určenou jako internát pro přijetí a ubytování studentů a účastníků kurzů;
• prostory vybavené pro televizní studia, dříve sídlo místního vysílatele;
• samostatnou budovu využívanou jako tělocvična s přilehlými sportovními prostory a pomocnými místnostmi;
• oddělený objekt určený pro technologickou ústřednu;
• výlučný přilehlý areál sloužící jako komunikace, parkoviště, zelené plochy a zemědělská zóna

Byl postaven mezi lety 1984 a 1986 a tvoří jej více stavebních celků, uspořádaných podle členitosti terénu, jelikož se jedná o kopcovitou oblast s přirozenými výškovými rozdíly, řešenými pomocí půlpodlaží a vnitřních propojení mezi jednotlivými funkcemi.
Hlavní přístup do areálu vede ze Strada di Lacugnano přes vjezd s kovovou bránou s automatickým otevíráním, vymezený dvěma železobetonovými sloupy nesoucími vodorovný nosník s nápisem; po stranách jsou kovové pěší branky.
Fronta do Strada di Lacugnano je vymezena betonovou zídkou s kovovým zábradlím, zatímco zbytek pozemku je oplocen drátěným pletivem a kovovými sloupky.
Kromě hlavního vjezdu jsou zde dvě ručně ovládané brány, jedna rovněž na Strada di Lacugnano, která vede na oplocený pozemek, kde se nachází studna na parcele č. 7, a druhá v blízkosti parcely č. 1489 (není ve vlastnictví); dále je zde automatizovaná pěší brána umístěná mezi parcelou č. 1487 a prostranstvím u kostela San Sisto.

Komplex je členěn do čtyř hlavních stavebních částí, z nichž každá má specifické funkční charakteristiky:
a) Část využívaná jako internát a televizní studia:
Předmětná část budovy byla určena převážně pro ubytování studentů a účastníků školních a vzdělávacích kurzů. V přízemí se dále nacházejí televizní studia, kdysi sídlo místního vysílatele. Budova má šest nadzemních podlaží, členěných takto: přízemí s jídelnou a vybavenou kuchyní, prostory pro mytí, spíž, prádelna, sociální zařízení; první patro s hlavním vstupem do internátu, televizními studii včetně dvoupatrového studia, režie, produkčních kanceláří, sociálních zařízení, bývalého bytu správce, kanceláří vysílatele, funkčně oddělených od produkční části; druhé, třetí a čtvrté patro určené pro ubytování studentů a účastníků kurzů, s č. 67 hlavními pokoji s koupelnou různé kapacity, společenské místnosti; páté patro tvořené č. 9 pokoji s koupelnou, dvoupokojovým bytem s koupelnou a společenskou místností.
b) Část využívaná jako školský ústav:
Školní budova má pět nadzemních podlaží a dvě podzemní úrovně, členěné následovně: podzemní podlaží převážně určené pro výuku a garáže, složené z učeben a laboratoří, bloku sociálních zařízení (muži/ženy), skladu, garáží (ve stavu hrubé stavby), funkční propojení s učebnami pod tělocvičnou; podzemní podlaží převážně určené pro výuku, složené z učeben, sociálních zařízení, servisních místností; přízemí převážně určené pro vstup a administrativní funkce, složené z vestibulu s vrátnicí, sekretariátu, ředitelských a administrativních kanceláří, sociálních zařízení pro kanceláře; první a druhé patro s učebnami, kabinetními místnostmi pro učitele, servisními místnostmi, blokem sociálních zařízení pro muže a ženy; třetí a čtvrté patro převážně určené pro profesní kurzy, složené z renovovaných učeben pro kurzy kosmetičky a masofyzio-terapeuta, sociálních zařízení.
c) Část určená pro tělocvičnu:
Stavební celek určený pro sportovní činnosti je z prefabrikované konstrukce a je funkčně propojen se sousedním školským ústavem prostřednictvím zastřešených struktur s vnitřními průchody. Tělocvična je členěna do tří úrovní, a to: přízemí určené pro hrací plochu, šatny, tribuny, vstupy a servisní místnosti; zvýšené podlaží určené pro tělocvičnu a skladové prostory.
d) Část určená pro technické místnosti (centrální technologická ústředna):
Jedná se o technickou budovu zapuštěnou do terénu ze dvou stran, umístěnou v sousedství prostranství a v úrovni jídelního podlaží; obsahuje technické prostory určené pro ústředny a hlavní všeobecné instalace sloužící celému školnímu komplexu a internátu.
Plocha přiléhající k výše popsanému nemovitostnímu komplexu se rozprostírá na přibližně 12 000 m² a z větší části je asfaltována a slouží jako vnitřní komunikace a parkoviště, s omezenými plochami upravenými jako přilehlá zeleň a chodníky.
Pozemek s periurbánním zemědělským určením „Ep“ (parcely 6380–6382) se nachází severozápadně od budovy, má pravidelný tvar a mírně svažitý sklon; na pozemku se nacházejí olivovníky s téměř pravidelným sponem výsadby a v uspokojivém vegetačním stavu.
Jak je uvedeno v přiloženém znaleckém posudku, je nemovitostní komplex jako celek v souladu z urbanistického i katastrálního hlediska, s výjimkou omezených nesrovnalostí týkajících se vnitřního dispozičního řešení místností a některých částí fasád. Tyto nesrovnalosti lze legalizovat aktivací postupů stanovených regionálním zákonem L.R. č. 1/2015 a následnými změnami, s následnou aktualizací katastrální dokumentace podáním příslušné změny. Náklady spojené s uvedenými legalizacemi, jak urbanistickými, tak katastrálními, ponese kupující strana a byly implicitně zohledněny při stanovení odhadní hodnoty.

Stavební pozemek nacházející se jihovýchodně od budovy (parcely 1485–1487–1270–1272), mezi majetkem farnosti San Sisto a dalšími sousedními nemovitostmi, se skládá z více parcel s různým územním určením, z nichž převažující je „Fbs*“, má nepravidelný tvar a mírně svažitý sklon. Porost je částečně tvořen olivovým hájem s nepravidelným sponem výsadby, se stromy různého stáří v uspokojivém vegetačním stavu, a ve zbývající části je bez dřevin. Parcely 1270–1272, jak bylo ověřeno při místním šetření, leží mimo oplocení vymezující oceňovaný majetek a fakticky jsou upraveny a využívány jako komunikace pro sousední farnost San Sisto.
S ohledem na výše uvedené musí být tyto parcely předmětem převodu na farnost.
V právě popsaném územním celku Fbs je povolena realizace auditoria s maximálním objemem 8 000 m³ a max. výškou 10,00 m, ubytovny pro studenty s maximálním objemem 2 000 m³ a max. výškou 7,00 m, a šaten sloužících venkovním sportovním zařízením s maximálním objemem 600 m³ a max. výškou 3,50 m.

Dále se upřesňuje, že převzetí stavebního povolení na auditorium je podmíněno bezúplatným převodem na obec dvou ploch pro veřejné parkování přiléhajících k územnímu celku (nejsou zcela ve vlastnictví společnosti v likvidaci) a úhradou částek nezbytných pro realizaci těchto parkovišť.
Součástí nemovitostního majetku společnosti je také další pozemkový celek nacházející se severozápadně od hlavního komplexu, s možnými průčelími a přístupy na Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri a Via Enrico Caruso (list 265 parcely 854–857). Jedná se o stavební parcelu, klasifikovanou podle platného Územního plánu (Piano Regolatore Generale) v zóně „Cn*“, s celkovou katastrální výměrou 6 030 m². Projekt parcelace identifikuje tuto oblast jako parcelu č. 8 a předpokládá zde realizaci soukromého sportovního zařízení tvořeného bazénem, tenisovými kurty a objektem pro bar/šatny/rekreační místnost, celkem 210 m³. Upozorňuje se, že stejný projekt parcelace vymezoval v rámci parcely č. 8 také plochy určené na zeleň a parkování k převodu na obec, které dosud nebyly realizovány. Při místním šetření bylo zjištěno, že všechny parcely byly zastavěny s výjimkou oceňované (parcela č. 8) a parcely č. 3.

Upozorňuje se, že v době vypracování posudku byly dohledány různé nájemní a pachtovní smlouvy na podnikatelskou část (affitto di ramo d'azienda), všechny s různou dobou trvání a různým ročním nájemným, s různými účely, jako je organizace, správa a provoz internátu/ubytovny a jídelny, jakož i organizace, správa a provoz tělocvičny pro amatérské a/nebo profesionální sportovní účely, dále organizace a správa škol a kurzů k plnění povinné přípravy, vyššího vzdělávání a dalšího vzdělávání, jak je podrobněji uvedeno v posudku.
V této souvislosti je třeba zdůraznit:
- že smlouva o pachtu podnikatelské části provozující organizaci a správu internátu/ubytovny, jídelny a tělocvičny byla vypovězena, a proto přirozeně skončí dne 18.10.2026;
- že smlouva o pachtu podnikatelské části provozující organizaci a správu škol a
kurzů k plnění povinné přípravy, vyššího vzdělávání a dalšího vzdělávání přirozeně skončí dne 18.10.2026, bez automatického prodloužení k tomuto datu.

Katastr budov obce Perugia, list 281:
Parcela 7 – Podlaží P-T-1-2-3-4-5 – Kategorie B/5 – Třída 3 – Objem 52 000 m³ – Plocha 14 222 m² – Výnos € 67 139,28

Katastr pozemků obce Perugia, list 281:
Parcely 7 – 1272 – 6380 – 6381 – 6382 – 6383 – 1485 – 1487 – 1490 – 1270 – 854 – 857

Pro další informace nahlédněte do posudku a přiložené dokumentace