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Complexo imobiliário com destino escolar e formativo em Perugia, Strada Lacugnano, Localidade San Sisto

O imóvel está localizado no Município de Perugia, na Strada Lacugnano, em uma zona mista agrícola e residencial, a curta distância da fração de San Sisto, um bairro residencial bem servido por infraestruturas, transportes públicos e serviços de interesse coletivo, como a estação ferroviária Perugia Silvestrini, o hospital Santa Maria della Misericordia e o departamento de medicina e cirurgia da Universidade de Perugia.
Tem uma superfície total de 31.577 m² cadastrais.
O complexo inclui:
b7 edifício destinado a instituto escolar;
b7 porção destinada a internato para acolhimento e alojamento de estudantes e frequentadores dos cursos;
b7 espaços equipados para estudos televisivos, já sede de uma emissora local;
b7 edifício autônomo destinado a ginásio com espaços esportivos anexos e locais acessórios;
b7 corpo separado destinado a central de instalações tecnológicas;
b7 pátio exclusivo destinado a viabilidade, estacionamentos, áreas verdes e zona agrícola
Foi construído entre 1984 e 1986 e se desenvolve em vários corpos de edifício, dispostos de acordo com a topografia do terreno, tratando-se de uma área colinar com desníveis naturais, geridos por meio de planos escalonados e conexões internas entre as diferentes funções.
O acesso principal ao complexo imobiliário ocorre pela Strada di Lacugnano através de um portão de entrada com cancela metálica de abertura automatizada, delimitado por duas colunas de concreto armado que sustentam uma viga horizontal com a placa; aos lados, há portões pedonais metálicos.
A frente na Strada di Lacugnano é delimitada por um muro de concreto com guarda-corpo metálico acima, enquanto o restante da propriedade é cercado com rede metálica e postes de metal.
Além da entrada principal, há dois portões manuais, um sempre na Strada di Lacugnano, que leva à área de terreno cercada onde se encontra o poço da partícula n. 7 e o outro nas proximidades da partícula n. 1489 (não de propriedade); e um portão pedonal automatizado colocado entre a partícula n. 1487 e a praça da Igreja de San Sisto.
O complexo é dividido em quatro principais corpos de edifício, cada um com características funcionais específicas:
a) Porção destinada a internato e estudos televisivos:
A porção do edifício em questão era destinada principalmente à acolhida de estudantes e participantes dos cursos escolares e formativos. Em seu interior, no térreo, encontram-se também os estudos televisivos, outrora sede de uma emissora local. O edifício se desenvolve em seis níveis acima do solo, assim distribuídos: térreo com sala de refeições com cozinha equipada, locais para lavagem, despensa, lavanderia, banheiros; primeiro andar com entrada principal do internato, estudos televisivos incluindo estúdio de televisão em dupla altura, direção, escritórios de produção, banheiros, ex-apartamento do zelador, escritórios da emissora, funcionalmente separados da área de produção; andares segundo, terceiro e quarto destinados à hospedagem de estudantes e participantes de cursos, com n. 67 quartos principais dotados de banheiro, de várias capacidades, salas comuns; quinto andar composto por n. 9 quartos com banheiro, um apartamento de dois quartos com banheiro, sala comum.
b) Porção destinada a Instituto escolar:
O edifício escolar se desenvolve em cinco níveis acima do solo, além de dois níveis subterrâneos, distribuídos da seguinte forma: andar subterrâneo com destino predominante a atividades didáticas e garagem, assim composto: salas de aula e laboratórios, bloco de banheiros (masculinos/femininos), depósito, garagem (em estado bruto), conexão funcional com as salas localizadas abaixo do ginásio; andar subterrâneo com destino predominante a atividades didáticas assim composto: salas de aula, banheiros, locais de serviço; térreo com destino predominante a entrada e funções administrativas assim composto: átrio com portaria, secretaria, escritórios direcional e administrativos, banheiros de uso de escritórios; primeiro e segundo andares com salas de aula, salas para professores, locais de serviço, bloco de banheiros para homens e mulheres; andares terceiro e quarto com destino predominante a cursos profissionalizantes assim composto: salas renovadas para cursos de esteticista e massoterapeuta, banheiros.
c) Porção destinada a Ginásio:
O corpo de edifício destinado a atividades esportivas é realizado com estrutura pré-fabricada e está funcionalmente conectado ao instituto escolar adjacente através de estruturas cobertas com passagens internas. O ginásio é dividido em três níveis, assim distintos: térreo com campo de jogo, vestiários, arquibancadas, acessos e locais de serviço; andar elevado com destino a ginásio e locais de depósito.
d) Porção destinada a locais técnicos (central de instalações tecnológicas):
Trata-se de um edifício técnico subterrâneo em dois lados, situado adjacente à praça e ao nível do andar da cantina, abriga os locais técnicos destinados às centrais e principais instalações gerais a serviço de todo o complexo escolar e do internato.
A superfície adjacente ao complexo imobiliário acima descrito se estende por cerca de 12.000 m² e, na maior parte, é asfaltada e destinada a viabilidade interna e estacionamentos, com áreas limitadas organizadas em verde e caminhos. O terreno com destino agrícola periurbano "Ep" (partículas 6380-6382) está situado na posição noroeste do edifício, apresenta uma conformação regular e inclinação levemente ascendente; nele existem oliveiras com espaçamento de plantio quase regular e em estado vegetativo discreto. O terreno edificável localizado a sudeste do edifício (partículas 1485-1487-1270-1272), compreendido entre a propriedade da Paróquia de San Sisto e outras propriedades vizinhas, é constituído por várias partículas com diferentes destinos urbanísticos, dos quais o predominante é "Fbs*", apresenta uma conformação irregular e uma inclinação levemente ascendente. A superfície é em parte ocupada por um olival com espaçamento de plantio irregular com plantas de idades variadas em estado vegetativo discreto e, na parte restante, livre de espécies arbóreas. As partículas 1270-1272, conforme verificado em inspeção, estão localizadas fora da cerca delimitadora da propriedade em avaliação e, de fato, estão organizadas e utilizadas como viabilidade para uso da Paróquia vizinha de San Sisto. Dito isso, as referidas partículas deverão ser objeto de cessão à Paróquia.
No setor Fbs recém-descrito é permitida a construção de um auditório com volumetria máxima de 8.000 m³ e altura máxima de 10,00 m, uma residência para estudantes com volumetria máxima de 2.000 m³ e altura máxima de 7,00 m, vestiários a serviço de equipamentos esportivos ao ar livre com volumetria máxima de 600 m³ e altura máxima de 3,50 m.
Esclarece-se, ainda, que a retirada da licença de construção do Auditório está subordinada à cessão gratuita ao Município das duas áreas de estacionamento público adjacentes ao setor (não inteiramente de propriedade da sociedade em liquidação) e ao pagamento das quantias necessárias para a realização dos referidos estacionamentos.
Faz parte da consistência imobiliária de propriedade da sociedade também um outro lote de terreno localizado a Noroeste do complexo imobiliário principal, com fachadas e acessos potenciais na Strada di Lacugnano, Via Gregorio Allegri e Via Enrico Caruso (Folha 265 partículas 854-857). Trata-se de um lote edificável, classificado segundo o vigente Plano Diretor Geral na zona "Cn*", com uma superfície cadastral total de 6.030 m². O projeto de loteamento identifica a área com o lote n. 8 e prevê a construção de uma instalação esportiva privada, composta por piscina, quadras de tênis e estrutura para bar/vestiários/sala recreativa, totalizando 210 m³. Destaca-se que o mesmo projeto de loteamento identificava dentro do lote n. 8 a obtenção das áreas a serem destinadas a verde e estacionamento, a serem cedidas ao município, que até hoje não foram realizadas. Em inspeção, foi verificado que todos os lotes foram edificados, exceto aquele em avaliação (lote n. 8) e o lote n. 3.

Informa-se que, no momento da redação da avaliação, foram encontrados diversos contratos de locação e de arrendamento de ramo de empresa, todos com diferentes durações e diferentes aluguéis anuais, com várias finalidades, como a atividade de organização, gestão e operação do internato/dormitório e da cantina, bem como a organização, gestão e operação do ginásio para finalidades esportivas amadoras e/ou profissionais, além da organização e gestão de escolas e cursos para a obtenção da obrigação formativa, da formação superior, formação contínua, conforme melhor indicado na avaliação.

Cadastro de Edificações do Município de Perugia na Folha 281:
Partícula 7 - Andar T-1-2-3-4-5 - Categoria B/5 - Classe 3 - Consistência 52.000 m³ - Superfície 14.222 m² - Renda € 67.139,28

Cadastro de Terrenos do Município de Perugia na Folha 281:
Partículas 7 - 1272 - 6380 - 6381 - 6382 - 6383 - 1485 - 1487 - 1490 - 1270 - 854 - 857

Para mais informações, consulte a avaliação e a documentação anexa.